산업단지 개발에 관한 보증보험 사례연구

산업입지정보센터(industryland.or.kr )

산업단지 개발은 사업시행자 지정, 실시계획 승인, 준공 등 다양한 단계와 주민과 관계기관 등 다양한 이해관계자의 협의를 통해 이루어집니다. 최근에는 산업단지 인허가 절차 간소화를 위한 특례법이 재정돼 소요 기간과 비용을 단축하는 제도적 지원이 이뤄지고 있습니다. 서울보증에서도 다양한 보증상품을 통해 산업단지 개발과 정착 단계에 지원하고 있습니다. 산업단지 개발 절차 중에 발생하는 보증 상품에 대해 자세히 설명합니다.

* 산업단지 지정신청과 승인 -> 실시계획 승인 -> 단지조성 및 준공순으로 진행 * 지정단계에서 주민의견 청취와 관계기관 협의를 거쳐야 하며, 지정승인 후 토지매입 착수 * 실시계획 승인단계에서는 환경영향평가, 교통영향평가 및 관계기관 협의를 거쳐야 함 * 실시계획 승인 후 분양계획 수립 * 단지조성 및 준공단계에서 준공 전 사용허가와 분양을 추진하여 분양된 토지에 공장건설사업 단계별로 필요한 보증보험상품

구분 주계약 주채무 상품(보증 내용)(1)사업 시행자 산업 단지 개발 협약(민관 협력 사업에서만 발생 계약 보증금 이행 계약(협약 이행, 기타 계약)(2)실시 계획 승인 산업 단지 실시 계획 승인 이행 보증금 인허가(형질 변경)(3)토지 매입 토지 매매 계약 거래 대금 지급 계약금 환수 이행 지급(부동산 매매)이행 지급(기타 계약)산업 단지 조성 공사 계약(용지 조성 기반 시설 건설)납품 계약(자재, 설비 구조물 등)보증금 선불 선불금의 하도급 공사 기계의 이행의 도급개별 기계)(5)산업 단지 준공 산업 단지 분양 계약 선수금 반환 인허가(단지 앞 분양)산업 시설 공단 임대차 계약(국가 산업 단지 입주 계약)사용료, 복구비 이행 지급(임차인 채무)(6)공장 설립 건축 허가 안전 관리 예치금 인허가(건축 안전)건설 공사 계약(공장 건설)납품 계약(자재, 설비 구조물 등)계약 보증금 등 이행 계약(건설 공사 납품 계약 등)이행 예수금 지방 투자 촉진 보조금 환수 이행 지급(유치 보조금)

(1) 사업시행자 지정단계 * 산업단지 개발협약에 따른 계약보증금

구분내용 상품이행 계약보증보험 – 협약이행 / 기타 계약주계약 산업단지 개발협약을 보증하는 내용 계약보증금 보험계약자 사업시행자-컨소시엄/주간사 등 피보험자 지방자치단체, 지방공기업 등 보험가입금액 계약금액의 일정비율 해당액(주계약에 의한) 보험기간 협약체결일~이행기간 말일(주계약에 의함)* 민관협사업 진행순서, 지자체 민간사업자 모집공고, 민간사업자가 컨소시엄 구성하여 사업계획서 제출 우선협상대상자(컨소시엄) 선정 및 사업협상 지자체와 우선협상대상자 간 사업협약 체결 컨소시엄 구성원이 출자하여 특수목적법인 설립 산업단지 실시계획 승인 고시 산업단지 조성 및 준공(2) 실시계획 승인 단계 *국토계획법에 의한 이행보증금구분내용 상품 인허가 보증보험 – 형질변경 주계약 산업단지 실시계획 승인 보증하는 내용 국토계획법에 따른 개발행위허가 예치금 보증보험계약자 사업시행자 피보험자 허가권자 보험가입금액 총공사비의 20% 이내에서 피보험자가 정하는 금액 보험기간산업단지 준공(예정)일에 자치단체 조례로 정하는 기간을 가산(3) 토지매수단계*토지매수인의 매매대금 지급보증구분내용 상품이행지급보증보험 – 부동산 매매주계약 부동산 매매계약* 매매대금 완납 전에 미리 소유권이전등기를 하거나 미리 사용(건축, 분양 등)하는 경우에만 인수가능 보증하는 내용 부동산 매매계약에 따른 매매(잔)대금 등 지급보증* 보증내용란에 목적물 내역과 주계약의 대금지급조항을 함께 기재* 부동산 선지급에 따른 손해배상채무(사용료 상당액)도 보상가능 보험계약자 부동산 매수인 피보험자 부동산 매도인 보험가입금액 미납매매대금 이상으로 피보험자가 요구하는 금액으로 결제기간 중의 금액이 매매대금임* 토지 매도인의 선수금 반환 보증구분내용 상품이행지급보증보험 – 기타 계약주계약 부동산 매매계약 보증하는 내용 분양대금 반환 지급보증 보험 계약자 부동산 매도자 피보험자 부동산매수자보험가입금액 선지급 분양대금 이상으로 피보험자가 요구하는 금액 보험기간 피보험자가 요구하는 기간* 분양대금을 완납하였음에도 소유권이전등기를 하지 못한 경우 분양대금반환채무를 보증하므로 주계약에 따른 준공 및 소유권이전시기를 감안하여 산정(4) 산업단지조성단계*건설공사계약및납품계약에대한계약보증금구분내용 상품이행계약 보증보험 – 건설공사, 납품계약, 기타 계약주계약 건설공사계약, 납품계약, 용역계약 등 보증하는 내용 계약 보증금 보험계약자 수급인, 수주자 피보험자 도급인, 발주자 보험가입금액 계약금액의 일정비율 해당액 (주계약에 따름) 보험기간계약체결일~이행기간말일* 건설공사계약 및 납품계약에 대한 선금반환보증구분 내용 상품 이행 선금 지급 보증 보험 주계약 공사 계약, 납품 계약 등 보증하는 내용 선금반환보증 보험계약자 수급인, 수주자 피보험자 도급인, 발주자 보험가입금액 계약금액의 일정비율 해당액(주계약에 의한) 보험기간 선금지급(예정)일~이행기간 말일*주계약서에 선금정산일이 명시된 경우 선금최종정산일로 한다* 민간공사대금 지급보증=> 원청계약에만 적용 가능(하도급계약은 ‘하도급대금’으로 인수)구분내용 상품이행지급 보증보험 – 공사대금 주계약 건설산업기본법상 건설공사 및 개별법령에 의한 기타공사 * 전기공사업법에 의한 전기공사 , 정보통신공사업법에 의한 정보통신공사 * 소방시설공사법에 의한 소방시설공사, 문화재수리법에 의한 수리공을 보증하는 내용 민간공사의 원청계약에 따른 공비지급보증보험계약 자원도급계약의 민간발주자* 국가, 지방자치단체, 공공기관 등 공공발주자를 제외한 피보험자 제외 피보험자 도급계약의 수급인 보험가입금액 피보험자가 요구하는 금액 or 건설산업기본법에서 정산산식에 따라 산정한 금액 보험기간 계약체결일부터 최종 대금결제기일까지 * 공사대금을 어음 또는 어음대체결제수단으로 결제하는 경우 대금결제기일(어음만기일 또는 발주자의 대출상환일 등)을 보험기간 종료일로 한다(5) 산업단지 준공단계 * 산업단지 분양계약에 따른 선수금 반환보증구분내용 상품인허가 보증보험 – 단지선분양 주계약 산업단지 개발 및 실시계획 승인 보증하는 내용 산업단지 선분양에 따른 이행보증금 보증보험계약자 사업시행자 피보험자허가권자 보험가입금액에 약정이자 상당액을 가산한 금액 이상 * 분양계약별 1장의 증권을 발행하며, 약정이자는 한국은행 통계월보의 기업대출 금리수준에 따라 산출보험기간 개시일 : 선급금 수령(예정)일 이전 종료일 : 준공예정일에 피보험자 요구기간(30일 이상) 가산* 산업시설용지 임대차계약에 따른 사용료 등 지급보증구분내용 상품이행지급보증보험 – 임차인채무주계약 산업시설용지임대차계약(산업단지 입주계약) 보증 내용 임대차계약에 따른 사용료, 원상복구비 등 보험계약자 임차인(산업단지 입주기업) 피보험자 임대인 보험가입금액 피보험자가 요구하는 금액 보험기간임대차기간(6) 산업단지내 공장설립, 이전단계*건축허가 =>건축공사현장 안전관리 예치금구분 내용 상품 인허가 보증 보험 – 건축 안전 주계약 건축물의 건축 허가를 보증하는 내용 건축 공사 안전 관리 예치금 보증보험계약자 건축허가를 받은 자(건축주) 피보험자 허가권자 보험가입금액 피보험자가 요구하는 금액(건축공사비의 1% 한도) 보험기간 건축공사기간에 피보험자가 요구하는 기간을 가산*안전관리예치금 산정방법 및 가산기간은 각 지방자치단체의 조례로 정하고 있음* 지방투자촉진보조금 지급구분 내용 상품 이행 지급 보증 보험 – 유치 보조금 주계약 보조금 지급 계약 또는 보조금 지급 결정 공문 보증하는 내용 지방투자촉진보조금 반환지급보증보험계약자 보조금 수령(예정) 기업 피보험자 보조금을 지급하는 자(국가, 지방자치단체) 보험가입금액 피보험자가 요구하는 금액(보조금 지급액 또는 보조금에 일정 비율 가산한 금액) 보험기간의 급부 지급(예정)일 ~ 급부의무 소멸일* R&D 자금 및 온실가스 감축 설비 자금 지원구분내용 상품이행지급보증보험 – 협약지원금 주계약 보조금 지급계약 또는 보조금 지급결정 공문 보증하는 내용 국가지원사업에 따른 협약지원금 반환지급 보증보험계약자 보조금 수령(예정) 기업피보험자 보조금을 지급하는 자(국가, 지방자치단체, 전담기관 등) 보험가입금액 피보험자가 요구하는 금액(보조금 지급액 또는 보조금에 일정 비율 가산한 금액) 보험기간 보조금 지급(예정)일 ~ 보조금 반환의무 소멸일산업단지 개발 시 진행 단계별로 다양한 보증 상품이 있습니다. 보증 상품의 선택과 인수 조건에 따라 보험료는 크게 다를 수 있습니다. 산업단지 관련해서 보증보험 문의주시면 자세히 안내해드리겠습니다.산업단지 개발 시 진행 단계별로 다양한 보증 상품이 있습니다. 보증 상품의 선택과 인수 조건에 따라 보험료는 크게 다를 수 있습니다. 산업단지 관련해서 보증보험 문의주시면 자세히 안내해드리겠습니다.https://www.youtube.com/watch?v=JqQr-gjVZ48&pp=ygU37IKw7JeF64uo7KeAIOqwnOuwnOyXkCDqtIDtlZwg67O07Kad67O07ZeYIOyCrOuhgOyXsOq1rA%3D%3D